Épület-Felügyeleti Rendszerek A Gazdaságos Üzemeltetés Szolgálatában 2003.06.06

Az épí­tészetet általában az ember által teremtett háromdimenziós környezetnek, a természeti környezettõl tudatos alkotótevékenység által el-, illetve lehatárolt mesterséges térnek szokták definiálni. Az épí­tészeti kialakí­tás módja, minõsége erõsen függ a mindenkori társadalom szellemi és gazdasági állapotától, lehetõségeitõl. í­gy aztán a társadalmakban végbemenõ változások hatása hamar fellelhetõ az épí­tészet területén is.

Facility Managemant

Az épület-üzemeltetés napjainkban

Az épí­tészetet általában az ember által teremtett háromdimenziós környezetnek, a természeti környezettõl tudatos alkotótevékenység által el-, illetve lehatárolt mesterséges térnek szokták definiálni. Az épí­tészeti kialakí­tás módja, minõsége erõsen függ a mindenkori társadalom szellemi és gazdasági állapotától, lehetõségeitõl. í­gy aztán a társadalmakban végbemenõ változások hatása hamar fellelhetõ az épí­tészet területén is. Magyarországon az elmúlt rövid idõszakban az épí­tõipar hatalmas fejlõdésen ment keresztül. A modern, világszí­nvonalú bevásárlóközpontok, irodaházak, lakóparkok szinte egymás után nõttek ki a földbõl. Ezen létesí­tményeknek már minden téren magasabb követelményeknek kellett megfelelniük az addig megszokott szí­nvonalhoz képest. A magasabb követelmények mind mennyiségi, mind minõségi szinten jelentkeztek. A számos beruházás egy idõ után jelentõs versenyt eredményezett a bérleti szerzõdések elnyerése területén. A versenyképes bérleti dí­jak kialakí­tásához elengedhetetlen volt a mûködési költségek optimális szintre való csökkentése. Fontossá vált, hogy az épületkomplexumok üzemeltetése minél magasabb szí­nvonalú, hatékony, de mindezek mellett a lehetõ legolcsóbb legyen. Az ilyen épületkomplexumok üzemeltetése, fenntartása már nem volt lehetséges a régi módszerekkel. Itt lépett be a magyar köztudatba a manapság olyan divatos facility management (FM) kifejezés.

A FM feladata röviden az adott objektum magas szí­nvonalú és gazdaságos üzemeltetése. ám, ha tüzetesen megvizsgáljuk, hogy mi is rejtõzik az elõzõ rövid mondat mögött, akkor rájövünk, hogy ez egy külön elõadás témája lehetne. A FM magában foglalja az ingatlannal kapcsolatos szolgáltatások rövid és hosszú távú tervezését, valamint ennek jogi, pénzügyi és mûszaki hátterének kialakí­tását és folyamatos biztosí­tását. Ezen új szakterület fontosságát mi sem jelzi jobban, mint az, hogy a hazai mûszaki, gazdasági felsõoktatási intézmények egymás után indí­tottak be képzéseket az adott területen. Ma már a szakmának nemzetközi szervezete van, melyet IFMA-nak hí­vnak (IFMA International Facility Management Association).

A közvetlen mûködtetéshez kapcsolódó feladatokat az 
1. ábrán (nagyí­táshoz kattintson a képre) látható négy csoportba sorolhatjuk. Belátható, hogy az egyes területeken végbemenõ folyamatok erõsen hatnak egymásra. Ilyen bonyolult és összetett rendszerekben a jó döntések meghozatalához igen nagy mennyiségû információra van szükség méghozzá minél rövidebb idõn belül. Ebbõl következik, hogy a szóban forgó épületek, illetve épületrendszerek biztonságos és gazdaságos mûködtetése ma már elképzelhetetlen korszerû informatikarendszerek nélkül. Ezen számí­tógépes hálózatok adatkezelési és információtovábbí­tási lehetõségeit használják ki az ahhoz csatlakozó, az adott objektum üzemeltetéséhez tartozó modern biztonsági, tûzvédelmi és épületgépészeti vezérlõ, szabályozó rendszerek is.

Mivel az épület-üzemeltetési feladatatok általában nem igazodnak az alrendszerek határaihoz, ezért szükség van az alrendszerek közötti adatcserére és ezáltal a mûködés összehangolására. Ma már különféle szoftverek állnak rendelkezésre a rendszerekbõl kinyerhetõ adatok, jelzések hosszabb távra történõ rögzí­tésére és azok gyors, választható szempontok szerinti kiértékelésére.
Az ilyen információs háttérrel ellátott épületeket intelligens épületeknek nevezzük. Az intelligens épületek jellemzõje, hogy környezetükbõl, de akár külsõ forrásokból is jóval több információt gyûjtenek össze és tárolnak, mint a hagyományos épületek rendszerei. A szóban forgó szoftverek magas szintû, több elemi eseménybõl álló folyamat vizsgálatán keresztül elõrejelzéseket is adhatnak. Ezáltal az összes épületüzemeltetési feladat könnyen kézben tartható. A továbbiakban vizsgáljuk meg, hogy hogyan épül fel egy épület-felügyeleti rendszer és mivel járul hozzá egy intelligens épület gazdaságos mûködtetéséhez.

épület-Felügyeleti Rendszerek

Rendszerismeretek, rendszerelemek

Az épület-felügyeleti rendszer feladata az adott objektumban lévõ gépészeti – és villamos berendezések automatikus mûködtetése, valamint a mûködési paraméterek, jellemzõk központi helyen történõ számí­tógépes megjelení­tése és rögzí­tése. Egy ilyen rendszer felépí­tésének vázlata látható az 2. ábrán.

 

A modulrendszerû elemekbõl történõ épí­tkezés rugalmas hálózati struktúra megvalósí­tását teszi lehetõvé. A hálózathoz kapcsolódó digitális szabályozó és vezérlõ készülékekben futó program az adott technológiai környezetet önállóan mûködteti. Soros kommunikációs vonalán keresztül képes a hálózat más részvevõitõl adatokat fogadni. í­gy lehetõség nyí­lik a kapcsolódó technológia mûködtetésének összehangolására másik, esetenként a térben távolabb elhelyezkedõ rendszerek jelzéseivel. A kommunikációs vonalon magasabb szintrõl érkezõ parancsok útján a beállí­tott szabályozási paraméterek, adott esetben maga a készülékbe betöltött program is módosí­tható. Eseményvezérelt módon a csatlakoztatott rendszer értékeiben és állapotában történt változásokról adatokat továbbí­thatunk illetve üzeneteket küldhetünk a hálózat különbözõ pontjaira. Az épületben lévõ berendezések mûködtetése megvalósí­tható központosí­tott illetve elosztott intelligenciával.

A felügyeleti rendszer szempontjából a csatlakoztatott berendezéseket két alapvetõ csoportra oszthatjuk. Az elsõ csoportba tartoznak a különbözõ állí­tómûvek, érzékelõk, termosztátok, nyomáskapcsolók és egyéb feszültségmentes kontaktusokkal mûködtetett perifériák. Ezeket a digitális szabályozó és vezérlõ készülékek ki- és bemeneteihez csatlakoztatjuk közvetlenül. Mivel ezek az eszközök saját intelligenciával nem rendelkeznek, ezért mûködtetésüket teljes egészében a csatlakoztatott digitális eszköz végzi.

A másik csoportot az olyan mérõeszközök illetve berendezések alkotják, amelyeket a gyártó saját mikroprocesszoros egységgel lát el. Ilyenek lehetnek például a fogyasztásmérõk, frekvenciaváltók, szivattyúk, hûtõgépek, kazánok. Ezek az eszközök saját kommunikációs egységgel rendelkeznek. Két különféle intelligens rendszer ma már számos, különbözõ nemzetközi szabvány által meghatározott módon csatlakoztatható egymáshoz. Ezek a szabványok meghatározzák a kommunikációs vonal fizikai paramétereit és az adattovábbí­tás módját. Két, különbözõ rendszer esetén kell egy olyan felületet biztosí­tani, ahol az egyik protokoll szerint érkezõ adatokat átkonvertáljuk a másikra és fordí­tva. í­gy a különbözõ rendszerek úgy tûnnek saját maguk szemszögébõl, mintha egyformák lennének. Az eszközt, amely az elõbb emlí­tett feladatot ellátja protokoll konverternek hí­vjuk. Ahhoz azonban, hogy az egyik rendszerbõl kinyert adatok a másikban felhasználhatóak, megjelení­thetõek legyenek, ismerni kell az adatstruktúrát is. Ez határozza meg, hogy a kommunikációs vonalon sorban érkezõ adatok miként értelmezhetõk (pl. hõmérséklet érték, üzemállapot, hibajel) A szóban forgó adatstruktúra készüléktí­pusonként változik és általában a gyártótól kell beszerezni.

Egy nagyobb objektum esetén a kapcsolódó eszközök, perifériák száma ezres nagyságrendbe esik. Ezek mûködtetése, felügyelete a kommunikációs hálózaton jelentõs adatforgalmat eredményez. Mivel adott adathalmazra csak a hálózat egy jól behatárolható részének van szüksége ezért nagyobb rendszerek esetén célszerû alhálózatokat kialakí­tani. Ezek az alhálózatok úgynevezett routereken keresztül csatlakoznak a hálózat magasabb szintjeihez. A routerek feladata eldönteni, hogy adott alhálózaton lévõ adatforgalommal terheli-e a felsõbb szinteket vagy sem.

Az épület-felügyeleti hálózat legmagasabb szintje az épület-felügyeleti szerver. Az itt futó programok végzik folyamatosan a hálózat, alhálózatok és az azon lévõ készülék mûködõképességének ellenõrzését, jegyzõkönyvezését. Itt kerülnek rögzí­tésre a rendszerek mûködési folyamatait leí­ró adatok, üzenetek valamint a folyamatokat befolyásoló automatikus és direkt beavatkozások. A szerveren lévõ standard adatbázis elérése könnyen lehetõvé tehetõ akár távoli számí­tógépen futó megjelení­tõ és elemzõ szoftverek számára is. Lehetõség van továbbá a mûködésben fellépõ rendellenességek esetén a riasztási üzeneteket SMS vagy hangüzenet formájában elõre meghatározott telefonokra továbbí­tani.

épület-felügyeleti rendszerek tervezése

Minden túlzás nélkül mondható, hogy egy épület milyen szinten fog megfelelni a modern kor követelményeinek már a tervezés fázisában nagyrészt eldõl. Azt, hogy hosszabb távon egy objektum üzemeltetése mennyire lesz sikeres, a beruházóból, tervezõbõl, kivitelezõbõl, üzemeltetõbõl álló négyes együttes munkája határozza meg. Fontos tehát, hogy foglalkozzunk néhány mondat erejéig azokkal a problémákkal, amelyek napjainkban negatí­v hatással vannak a nagyobb beruházások minõségére.

Hazai gyakorlat szerint az esetek jelentõs részében az üzemeltetõt csak a kivitelezés befejezése körül választják ki. Ez azt eredményezi, hogy az üzemeltetõi igények többnyire a tervekben nem vagy csak szerény mértékben jelennek meg. A kivitelezõk közötti verseny általában a beruházó igényei szerint megtervezett rendszer mûszaki tartalmának csökkenéséhez vezet, melynek következtében a rendszer tartalékai jelentõsen, sokszor nullára csökkennek. Gyakori eset, hogy a mûszaki tartalom változásának a tervekre történõ átvezetése nem történik meg a kivitelezõ cég tudásában bí­zva. Ez azt eredményezi, hogy az egyes szakágak kivitelezõi legtöbbször csak a végsõ fázisban veszik észre például a gépészeti oldalon megváltozott teljesí­tmény okozta villamos teljesí­tmény többletet. Akkor még nem is emlí­tettük ezen dolgoknak a térigényt növelõ hatását. Az adott problémák kiküszöbölése az adott fázisban már mindig nehézkes elsõsorban a határidõ, másrészt a biztosan fellépõ többletköltségek miatt. Itt visszaértünk a jó tervek jelentõségéhez. Fontos, hogy a tervek ne azért készüljenek, mert szükségesek az átadási dokumentációhoz, hanem azért, hogy a késõbbi kivitelezés és üzemeltetés céljainak megfeleljenek.

A tervezés folyamán a különbözõ szakági tervezõk között biztosí­tani kell az egyeztetések lehetõségét. Gondoskodni kell az egyes pontokon történõ módosí­tások más területeken okozott hatásainak a terveken történõ megjelenésérõl. Az esetek több mint felében egyáltalán nincs és még magasabb arányban hiányos vagy nem átgondolt a gépészeti rendszerek mûködésének leí­rása. Ez azt eredményezheti, hogy az automatika tervezõ és a kivitelezõk improvizálni kezdenek. A kábelezés területén is jelentõs szemléletbeli változások mentek végbe. A közelmúlt tûzeseményei is középpontba helyezték ezt a területet. Egyre több helyen követelik meg a tûzálló és halogénmentes kábeleket és tartószerkezetet. Ügyelni kell, hogy a villamos és automatika terveken a kábeljegyzékben ez szerepeljen. Ellenkezõ esetben jelentõs pótköltséggel kell számolni, mivel a tûzálló kábelek ára többszöröse a normál kábelekének. átadáskor a terveknek tükrözni kell az aktuális állapotot, hiszen a késõbbiekben minden átalakí­tásnak, bõví­tésnek azok képezik a kiinduló pontját.

épület-felügyeleti rendszer kivitelezése

A következõekben áttekintjük az automatika rendszerek kivitelezésének fontosabb fázisait és azokat a szabályokat, amelyeket jó betartani, mert kellemetlen hibákat okozhatnak. A folyamatban elsõ lépésként a perifériákat szereljük fel. Lényeges, hogy az eszközöket a mellékelt szerelési útmutató szerint szereljük. Az eszközökön jelölt irányoknak megfelelõnek kell lenni az áramlási irányokkal. Kültéri szerelésre csak kültéri kivitelû eszközöket lehet elhelyezni vagy gondoskodni kell azok védelmérõl. Fontos tudni, hogy ez nem csak esõ elleni védelmet, hanem hõmérséklettel szembeni védelmet is jelent. A ví­zoldali készülékek elfagyása mellett az elektronikai berendezések adatlapon jelölt hõmérséklettartományon kí­vül bizonytalanul mûködnek. Az állí­tómûveket lehetõség szerint úgy kell elhelyezni, hogy a csöpögõ kondenzví­z ne tegye tönkre. A leggyakoribb gond a fagyvédelemmel van általában. Számos esetben egyáltalán nem is gondolnak rá, más esetekben nem körültekintõen szerelik. Alapvetõ, hogy a fagyást érzékelõ eszközt ott helyezzük el, ahol az elfagyás keletkezhet. Ez azt jelenti, hogy például a légkezelõk hõcserélõinél teljes keresztmetszetet kell figyelni, azaz a termosztát kapilláriscsövét egyenletesen kell elhelyezni. Az érzékelõket olyan pontokra kell felszerelni, ahol valós értékeket mérhetünk. A folyadék és légcsatorna érzékelõk benyúlását az áramló közegbe biztosí­tani kell. A teremérzékelõk nem kerülhetnek olyan helyre, ahol erõs légáramlás, sugárzó hõ befolyásolhatja a mérés eredményét. A nem megfelelõen felszerelt perifériák a szabályozókörök pontatlan mûködését, lengését eredményezhetik. Ezek a hibák leginkább az üzembe helyezés, beszabályozás során derülnek ki, amikor a perifériák egy részét már elburkolták (álmennyezet, szigetelések). Ekkor már csak plusz költségek árán lehet a javí­tásokat elvégezni. Amennyiben ezt el szeretnénk kerülni, az elõbb felsoroltakra mind oda kell figyelni.

Az erõsáramú és automatika szekrények a felügyeleti rendszer tán legfontosabb részei. Az erõsáramú és gyengeáramú részeket lehet egy kapcsolószekrénybe, vagy külön szerelni. Utóbbi eset általában akkor fordul elõ, ha a gépészethez tartozó erõátviteli munkálatokat is az épület egyéb villanyszerelési munkálatait végzõ cég végzi. általában olcsóbb, ha közös szekrényt használunk. Sûrûn elõforduló probléma, hogy a kapcsolószekrény elhelyezése nincs folyamatosan egyeztetve. A gépészeti elemek különféle okokból nem férnek el a tervezett helyen és ezért a kijelölt nyomvonalon túlfutnak a csövek. Jobb esetben csak a kapcsolószekrény ajtajának nyitását akadályozzák, rosszabb esetben lehetetlenné teszik annak felszerelését. Az erõsáramú elosztók szerelése veszélyes üzem, ezért elõtte, a balesetmentes munkavégzés érdekében, elegendõ helyet kell hagyni. Továbbá a kapcsolószekrény jelzõlámpáit, kapcsolóit, feliratait úgy kell elhelyezni, hogy azok gyorsan áttekinthetõek és kezelhetõek legyenek. Figyelni kell arra, ha a szabályozókat tartalmazó kapcsolószekrény szabadtérbe kerül, akkor annak nyáron a szellõzésérõl, télen pedig fûtésérõl gondoskodni kell. Mindezt úgy, hogy a nedvesség elleni védelem is megfelelõ legyen. Lehetõséget kell biztosí­tani a rendszer kisebb arányú bõví­tésére, átalakí­tására. Ez kb. 10% tartalék helyet jelent. A megvalósulási tervekbõl egy példányt célszerû elhelyezni a szekrényben és ezen az üzemeltetés során történõ átalakí­tásokat, bõví­téseket nyilvántartani.

A kábelezésnél ügyelni kell arra, hogy a kihúzott kábeleket a tervek szerint feljelöljék oly módon, hogy a jelölések a kapcsolószekrénybe történõ bekötés után is láthatóak legyenek. A kábeltartó szerkezetek méreteit úgy kell megválasztani, hogy azon a kábelek esztétikusan elhelyezhetõk legyenek. A nehezen megközelí­thetõ, elburkolt helyekre célszerû a várható bõví­tésekre néhány tartalék kábelt behúzni.
A bekötések elõtt ellenõrizni kell, hogy a leszállí­tott berendezések elektromos részegységei megegyeznek-e a terven szereplõkkel. Különös tekintettel kell ezt tenni a motorok tí­pusát, azok mûködtetõ feszültségét és védelmét illetõen. Miután a bekötéseket mind a terepi-, mind a szekrényoldalon elvégeztük, ellenõrizzük a motorvédelmeket, forgásirányokat és a DDC készülék bemenetén a jelek fizikai meglétét. Teszteljük le az összes reteszfeltételt. Nagyon fontos, hogy a próbához esetlegesen elhelyezett rövidzárakat (tûzvédelem) kiszedjük, a kikötött eszközöket (fagyvédelem) visszakössük, mert ellenkezõ esetben jelentõs károk keletkezhetnek. Gyõzõdjünk meg arról, hogy a terepi tiltó kapcsolók megfelelõen mûködnek-e. Nem szabad megfeledkezni a rendszer érintésvédelmi ellenõrzésérõl sem.

A programok betöltése elõtt nézzük meg, hogy a perifériák fizikai oldalon már ellenõrzött jelezései megjelennek-e a szoftver csatornákon is. Vizsgáljuk meg a kommunikációs kapcsolat meglétét a DDC készülékek és a központ között. Ezután betölthetjük a felhasználói szoftvereket és automata üzembe állí­thatjuk a rendszert. A beszabályozás során beállí­tjuk a mûködési paramétereket, kiküszöböljük a szabályozó rendszer lengéseit. Fontos tudni, hogy automatika szabályozókörök beállí­tását csak olyan rendszereken érdemes elkezdeni, amelyeken mind a ví­zoldali, mind a légoldali beszabályozást elvégezték. Amennyiben a gépészeti rendszer munkapontjait nem állí­tjuk be megfelelõen, nem tudunk stabil szabályozásokat biztosí­tani a DDC készülékekkel.

A munkálatok során a rendszerekben az eredeti tervektõl való eltérést folyamatosan rögzí­teni kell, hogy az átadási anyagban lévõ terv pontosan tükrözze a megvalósulást. Az átadási dokumentáció részét képezi tehát a megvalósulási terv, a felhasználói szoftver listája, a készülékek adatlapjai, a gyártói mûbizonylatok, a kivitelezõi nyilatkozatok, az érintésvédelmi jegyzõkönyv, a hatósági engedélyek, a garancianyilatkozatok, a kezelõszemélyzet oktatásáról szóló jegyzõkönyv.

épület-Üzemeltetés

Üzemeltetési stratégia felállí­tása

A nagyobb épületek központi helyrõl történõ üzemeltetéséhez, mint korábban olvashattuk, sok információra van szükség. Azokat az információkat, melyeket a központi számí­tógépbõl nem tudunk kinyerni, emberi erõforrásokon keresztül kell beszerezni. Például, ha nem megfelelõ a hõmérséklet valahol, de ennek okát nem tudjuk a képernyõrõl leolvasni, akkor valakinek oda kell menni és megnézni, hogy mi történt. Ugyanaz a helyzet abban az esetben, ha a világí­tási rendszer nincs bekötve a felügyeleti rendszerbe. Ekkor a világí­tást is a személyzetnek kell mûködtetni. í­gy az épület-felügyeleti rendszer kiépí­tettségének szintje és az adott területet üzemeltetõ személyek száma szoros összefüggésben van.

Napjaink épületeit olyan sokféle bonyolult és nagy értékû berendezés mûködteti, hogy ezek karbantartása komoly szaktudást igényel. Mivel a karbantartási tevékenység nem folyamatos jellegû, ezért igen költséges ennek teljes körû elvégzésére állandó munkaerõt tartani. Meg kell határozni azokat a feladatokat, melyek elvégzése rutin jellegû és nem igényel magas szintû szaktudást. Ezeket célszerû saját emberekkel végeztetni. A fennmaradó karbantartási folyamatokra szakcégekkel kell szerzõdést kötni.

Az üzemeltetés és a saját erõvel végeztetett karbantartási munkák folyamatáról utasí­tást kell kiadni, mely meghatározza az elvégzendõ feladatok idejét és módját.

épület átvététele üzemeltetésre

Mai gyakorlat szerint a kezelõi személyzet átadási folyamat részeként átesik egy oktatáson. Ekkor általában pár óra áll rendelkezésre, hogy a majdani üzemeltetõk megismerjék az épület gépészeti és villamos rendszereit. Csak azt szem elõtt tartva, hogy csupán a DDC adatpontok száma 1000 körül mozoghat, be kell látni ennek hatásfoka rendkí­vül alacsony. A kezelõi személyzetnek át kell vennie és részletesen meg kell ismerni a 2.3. fejezet végén ismertetett átadási dokumentációt. A terveken látható szimbólumokat be kell tudni azonosí­taniuk a telepí­tett berendezésekkel. Továbbá képesnek kell lenniük alapszintû hibák elhárí­tására. Célszerû, ha néhány alkalommal az épület-felügyeleti rendszert telepí­tõ céggel közösen néhány ilyen hibát mesterségesen elõállí­tanak majd közösen megszüntetik. A kezelõ személyzet régi és új tagjai számára rendszeresen képzéseket kell tartani.

Karbantartások

Gyakran tapasztalhatjuk, hogy az átadások után az üzemeltetõ költségmegtakarí­tás cí­mén nem ad karbantartási megbí­zást senkinek sem, mondván úgyis garanciális a rendszer. Ez azonban olyan tévedés, amely gyakran hamar feledteti a rövidtávú megtakarí­tást. A por, a ví­z, a korrózió és az egyéb szennyezõdések nem tesznek különbséget garanciális és nem garanciális berendezések között. A karbantartás egy éves hiánya jelentõs mértékben csökkentheti a nagy értékû berendezések élettartalmát. Az automatika rendszert illetõen éves szinten minimálisan két átvizsgálás szükséges. Célszerû ezeket a hûtési, illetve a fûtési idény beállta elõtt elvégezni. Nagyobb rendszereknél két közbeesõ ellenõrzés is ajánlott.

Üzemeltetõi tapasztalatok hasznosí­tása

Az üzemeltetõ feladata, hogy az épület-felügyeleti rendszer mûködését összhangba hozza az épület üzemvitelével. Ez jelenti a rendszereket vezérlõ idõprogramok megí­rását, adott területeken a bérlõk által kért hõmérséklet biztosí­tásához az alapjelek módosí­tását, a nem hasznosí­tott területeken a szükséges minimális mûködés beállí­tását. Figyelni kell az épület különféle teljesí­tmény, illetve fogyasztás adatait és ennek megfelelõen javaslatot lehet tenni a különféle fogyasztók mûködtetésének módosí­tására. Ilyen lehet például a nagy fogyasztók egyidejû mûködésének csökkentése, a kí­vánt hõmérséklet értékek módosí­tása.

épület-Üzemeltetés A Gyakorlatban

A Sugár Üzletközpont épületautomatikai rendszerének vizsgálata

Az elõzõek alapján kivitelezett és üzemeltetett épület-felügyeleti rendszerek elõnyeit szükségszerûnek tartom egy gyakorlati példán keresztül is bemutatni. Ehhez azért választottam a Sugár Üzletközpontot, mert esetében egy olyan épülettel kapcsolatban vizsgálódhatunk, melyet bizonyára sokan ismernek, valamint a gépészeti berendezéseiket már több mint tí­z éve mûködtették analóg szabályzókkal, amikor új, digitális készülékekbõl felépülõ épület-felügyeleti rendszert épí­tettek ki. Azóta is el eltelt már majdnem egy évtized. í­gy lehetõséget nyí­lik hosszabb idõre visszamenõleg is az adatok elemzésére.

Az épület 1980 novemberében nyitotta meg kapuit, mely tulajdonképpen Magyarország elsõ bevásárlóközpontja lett. A projekt megvalósí­tása több éven keresztül tartott, ami abban az idõben teljesen megszokott volt. Az épületet 1971-ben tervezték és csak 1976-ban kezdték meg a kivitelezést. Az akkortájt meglévõ áruházaknál jóval nagyobb alapterülettel rendelkezett, valamint a belsõ felépí­tése is nagyban különbözött a többi áruházétól. Az áruház összterülete 28818 m2 volt, melynek a legnagyobb részét (18665 m2, 65%) maguk a kereskedelmi és szolgáltató egységek foglalták le. A teljes beépí­tett térfogat 149073 m3 volt. Ezt a teret kellett kiszolgálni az épületgépészeti rendszereknek. Az épület hõigényét távvezetékekrõl biztosí­tották, melyet két hõközpont fogadott. Egy a keleti és egy a nyugati oldalon kapott helyet. A hõigények megoszlása a következõ volt:
- Fûtés: 1.080 kW óránként
- Használati melegví­z: 350 kW óránként
- Szellõzés: 3.220 kW óránként
- Összesen: 4.650 kW óránként

Az elhasznált energiamennyiséget nagymértékben befolyásolta az épületben tartózkodó emberek száma, forgalmuk.

Az épület tervezésekor már hûtéstechnikai rendszer is helyet kapott az áruház terveiben, melyet meg is valósí­tottak. Ez példátlan volt akkoriban. Klí­matechnikai berendezéseket csak kevés helyen alkalmaztak. Hûtési célból 2 db folyadékhûtõt telepí­tettek, összesen 2.35 MW teljesí­tménnyel. A rendszer 6 °C-os vizet állí­tott elõ a légtechnikai rendszereknek illetve fan-coil berendezéseknek.

Az épület megfelelõ üzemeltetése érdekében a tervezõk egy diszpécser központ felállí­tását látták szükségesnek. A központban történt a hangosbemondó kezelése, a biztonsági és tûzvédelmi feladatok biztosí­tása valamint korlátozott mértékben az épületgépészeti berendezések ellenõrzése.

Mivel analóg rendszerrõl volt szó, ezért a központ és a fogyasztás helye közötti távolságot kábelekkel hidalták át, amelynek a fektetése során azonban nem fordí­tottak elegendõ figyelmet az árnyékolásra, í­gy még a többszörösen árnyékolt dobozban elhelyezett, modern mérõkészülék sem tudott pontos, sõt néha még közelí­tõ értékeket sem kimutatni. A hosszú kábeleken érkezõ analóg jelek rengeteg zavarjelet nyeltek el, aminek következtében a mérõhöz érkezõ jelek szinte már függetlenek voltak a kiinduló jelektõl. Különbözõ módszerekkel néhányszor megpróbálták kiküszöbölni a zavaró tényezõket, azonban ez soha nem járt eredménnyel. 
A diszpécser központ legfõbb feladata a rendszer felügyelete volt. Mivel a kijelzõ berendezések csak nyugati importból voltak biztosí­thatók, ezért a tervezõk csak a legszükségesebb elemeket tervezték be. Ez természetesen nem vált az elõnyére. Az érzékelõk analóg jelei szintén árnyékolt kábeleken és alközpontokon keresztül jutottak el a diszpécserhez, ahol különbözõ kijelzõ mûszerek biztosí­tották az értékek megjelení­tését. A folytonos értékû jelek értékeit analóg kijelzõkön lehetett leolvasni, amelyek azonban nem tudták biztosí­tani a pontos megjelení­tést. A kétállapotú jelzéseket a rendszer pedig kis lámpák segí­tségével jelení­tette meg. Ennek a szisztémának az volt a hatalmas hátránya, hogy, ha egy égõ nem világí­tott, akkor soha nem lehettek biztosak abban, hogy a jelzés szûnt meg vagy pedig a lámpa égett ki. Az üzemeltetõknek ez többször is borsot tört az orruk alá. Amí­g nem rendelkeztek elég tapasztalattal a rendszer üzemeltetésével kapcsolatban, addig ez komoly gondot jelentett. Elõfordult, hogy szivárgó ví­z raktárkészleteket öntött el, és a kijelzõ hibája miatt csak késve vették ezt észre. A problémát azzal orvosolták, hogy kéthetente-havonta, rendszeresen kicserélték az összes égõt és néhány kijelzõ mûszert, valamint további embereket alkalmaztak, akiknek feladatuk volt egyes kijelzõk értékeinek az érzékelés helyén történõ ellenõrzése. Ilyen szempontból a rendszer biztonságossága igencsak megkérdõjelezhetõ volt.

A diszpécser feladatai közé tartozott a kijelzõk adatainak kiértékelése és a saját tapasztalatai alapján a döntés meghozatala. Õ adta ki a karbantartóknak az utasí­tásokat, mely alapján azok a megfelelõ helyen manuálisan állí­tották át a kapcsolókat, illetve a szelepeket. Ebbõl a nézõpontból a rendszer "félautomatának" volt tekinthetõ. Az üzemeltetõk szerint megfigyelték, hogy amikor új alkalmazott került a diszpécseri helyre és amí­g nem rendelkezett kellõ tapasztalattal, addig a pontos utasí­tások hiányában nem sikerült az optimálishoz közeli állapotban tartani a rendszert. í­gy azokban az idõszakokban jól észrevehetõen megnõtt a hõmérséklet-ingadozás és az energiafogyasztás.

Az itt emlí­tett okok miatt az üzletközpontban 1989-re egyértelmûvé vált az automatika rendszer korszerûsí­tése illetve cseréje. Mivel az akkori, már nem korszerû analóg rendszert bõví­teni bonyolult és értelmetlen lett volna, ezért egy teljesen új épületautomatikai rendszer kiépí­tése mellett döntöttek az üzemeltetõk.

1994-ben az addigi diszpécser központ jelentõs átalakí­táson ment keresztül. A hatalmas kezelõpultot üzemen kí­vül helyezték és szétszerelték. A helyét egy, sokkal megbí­zhatóbb, 24 órás, folyamatos üzembe állí­tott személyi számí­tógép vette át, melyen grafikus felügyeleti program fut. í­gy valós idõben egyszerûen nyomon követhetõek a rendszer értékei, állapotai. Bármilyen probléma esetén a központi, felügyeleti számí­tógép hibajelzések segí­tségével hí­vja fel a figyelmet az esetleges, olyan automatikusan nem elhárí­tható problémákra, melyek emberi beavatkozást igényelnek. Kézenfekvõ, hogy a rendszer sokkal megbí­zhatóbb és folyamatosan képes az épületgépészetet a legoptimálisabb állapotban tartani. Mindezt bármilyen emberi beavatkozás nélkül képes végezni. Csupán arra van szükség, hogy a felügyeleti gép helyiségében állandóan tartózkodjon egy személy, aki észreveszi a hibajelzéseket.

Az üzletközpont tervezésekor általánosan elfogadott volt az, hogy a fûtési megvalósí­tása távhõ alkalmazásával történik. A távhõszolgáltatásnak számtalan elõnye és hátránya is van, ezért egy újonnan épülõ épület esetében nem könnyû eldönteni, hogy melyiket válasszák a tulajdonosok. Magyarországon a távhõ szolgáltatást azért nem kedvelik az emberek, mert túl drágának tartják. Azonban az árat nagyok sok tényezõ befolyásolja.

Magyarországon a gáz árát mesterségesen alacsonyan szinten tartják a mai napig is, melynek következtében a távhõnek árhátránya van a gázfûtéssel szemben. Azonban ez a különbség várhatóan csökkeni fog, mivel az Európai Unióban a gáz ára sokkal magasabb és az itthoni árakat is ezekhez kell majd igazí­tani. Ráadásul a távhõ árában viszonylagosan több adminisztratí­v költség van, mint a gázéban amelyet szintén meg kell fizetni. A távhõ másik hátránya, hogy a szolgáltatott ví­z hõfokára a fogyasztó nincs befolyással és a szolgáltatóhoz kell alkalmazkodni.

A távhõ elõnyeit hosszabban lehet sorolni, mint a hátrányokat. Talán a legfontosabb az, hogy ez egy környezetbarát energia. A távhõt elõállí­tó központokban nagyteljesí­tményû, magas hatásfokú kazánokban történik a melegví­z elõállí­tása, amitõl gazdaságosabb is lesz. Ha megfelelõ helyre, például villamos energiát termelõ erõmûvek vagy szemétégetõk mellé telepí­tik ezeket a központokat, akkor azok hulladékhõjét is alkalmazni tudják. Második fontos szempontként talán az egyszerûségét lehetne emlí­teni, ami a Sugár esetében is döntõ szempont volt. Nincs szükség bonyolult és költséges kazánok telepí­tésére és üzemeltetésére. A bejövõ távhõ vezeték nem igényel bonyolult berendezéseket, amivel a beruházáskor költséget és helyet is egyaránt meg lehet takarí­tani.

Leginkább ezen szempontok miatt döntöttek amellett, hogy az üzletközpontban a felújí­táskor nem cserélték ki a távhõs fûtési rendszereket saját kazánokra. Mellesleg ez most könnyebbséget jelent a fûtési energiák fogyasztásának elemzésekor, ugyanis mind az automatika rendszer kiépí­tése elõtt, mind pedig utána ugyanaz a fûtési rendszer volt használatban. Az felhasznált energiamennyiség az alábbi táblázatban látható (3. ábra):